- Angola tem vivido um período desafiante e de incerteza, como resultado dos impactos que ainda hoje se fazem sentir da queda do preço do petróleo (em 2014). Neste sentido, o Executivo, com o apoio do FMI, tem implementado medidas que visam a recuperação da estabilidade macroeconómica e a diversificação da economia;
- Entre essas medidas, destacamos a implementação de um novo regime cambial, que gerou uma significativa depreciação da moeda, e a introdução de novos impostos no plano da tributação sobre o consumo, nomeadamente o regime do IVA que tem tido bastante impacto na economia nacional.
- Apesar de não ser tão inovadora quanto o mercado solicitava, a Lei do Arrendamento Urbano trouxe algumas alterações importantes para o funcionamento do mercado imobiliário, como é o caso da fixação das rendas em Kwanzas que funciona como um mecanismo de controlo da inflação;
- Noutro plano, o fenómeno da proliferação de superfícies comerciais, visível um pouco por todo o país, sem que haja ainda regulamentação da relação contratual entre lojistas e donos das superfícies comerciais, tem levado a algumas dificuldades na aplicação da lei. Definir regras claras para contratos desta natureza é uma necessidade premente;
- A 01 de outubro de 2019 entrou em vigor o IVA, porém, este não será aplicável transversalmente a todas as transacções imobiliárias, encontrando-se isentas deste imposto as operações sujeitas a SISA e o arrendamento destinado a habitação. Esta realidade trará uma complexidade acrescida para aqueles que desenvolverem operações isentas e não isentas, não obstante ser assegurado o direito à dedução do IVA suportado nas operações não isentas através de um mecanismo pro rata ou de afectação real.
- Actualmente, verificamos que há menor predisposição para o investimento em imobiliário, como resultado da menor rentabilidade garantida, da reduzida liquidez no mercado e da incerteza relativa à evolução da economia;
- As taxas de capitalização (yields) têm vindo a reduzir, essencialmente por uma redução acentuada das rendas, e de uma forma mais expressiva no segmento residencial, que apresenta taxas entre 3 e 5%. No segmento comercial, o mais atractivo para os investidores, as taxas de capitalização situam-se entre os 9 e os 10%;
- Com base na análise dos diferentes momentos do comportamento do investimento e das rendas no período 2005-2020, e tendo em consideração o marginal crescimento do stock nos últimos anos, acreditamos que o actual momento antecede uma fase de estabilização e posterior crescimento do retorno no investimento imobiliário.
- O segmento de escritórios, apresenta uma redução acentuada no índice de procura e de oferta de novos escritórios, resultado do contexto económico dos últimos anos;
- A nova oferta de escritórios registada entre 2015 e 2019 (226.409 m2) é praticamente a mesma que a registada só no ano de 2014 (232.973 m2), sendo 2020 o ano que marca o ultrapassar da fasquia dos 1.000.000 m2 de escritórios;
- Com isto, o comportamento das empresas tem-se pautado pela preocupação com a optimização da dimensão de espaço e custos inerentes. Uma das soluções tem surgido pela oferta de espaços flexíveis, com menores custos de instalação para as empresas, uma tendência recente e crescente no mercado;
- A taxa de disponibilidade do mercado tem vindo a aumentar tendo atingido 25% no final de 2019. Ainda assim, são reduzidas as opções de escritórios com capacidade para grandes ocupações (< 5.000 m2);
- O valor de renda prime reduziu 65% desde o início da crise económica, passando de 160 USD/m2/mês em 2014, para 55 USD/m2/mês em 2019.
- O clima de incerteza e a drástica quebra do consumo, associada à redução do poder de compra, constituem actualmente o principal desafio do segmento de comércio e têm condicionado severamente a abertura de novas lojas de rua e a conclusão ou abertura dos conjuntos comerciais previstos para o centro da cidade de Luanda;
- É esperado que, a curto prazo, se mantenha a estagnação na procura de espaços comerciais. Ainda assim, acreditamos que com a recuperação económica se assista à expansão das redes já existentes e à entrada de novos players neste segmento de mercado.
- A zona circundante do centro de Luanda tem vindo a consolidar-se como a referência de conjuntos comerciais, entretanto a promoção imobiliária destes espaços continua a ser impulsionada exclusivamente por operadores de grande distribuição;
- Em termos de stock disponível, os 21 conjuntos comerciais existentes na grande Luanda totalizam aproximadamente 350.000 m2 de Área Bruta Locável;
- Em Luanda, o valor de venda prime é de 6.500 USD/m2 e a renda prime é de 50 USD/m2/mês, o que representa uma redução de 20% e 45% respectivamente, desde o início da crise económica.
- O segmento industrial e logístico mantém a tendência de crescente profissionalização;
- As perspectivas para este segmento apontam para um expectável crescimento nos próximos anos, que acompanhará a evolução da economia nacional e a aposta do Executivo na Indústria Nacional;
- Ainda assim, e desde o início da crise económica, mantém-se um abrandamento da procura, e consequentemente uma contínua quebra dos valores de comercialização, mais expressiva no arrendamento do que na venda;
- A Zenki Real Estate estima que nos últimos 3 anos o valor de arrendamento de produto prime tenham caído em média cerca de 30%, e os valores de venda em média 25%. Já os valores de comercialização de terrenos para uso industrial e logístico encontram-se cerca de 20% abaixo dos valores praticados até ao início de 2016;
- Actualmente, o valor de venda prime de armazéns em Viana é de 1.200 USD/m2 e o valor de renda prime de armazéns em Viana é de 10 USD/m2/mês.
- O segmento residencial tem vindo também a sofrer os sinais do abrandamento económico, com a redução dos níveis de nova construção e o incremento de disponibilidade de soluções residenciais usadas ou semi-novas, nas principais zonas da cidade de Luanda.
- A saída de algumas empresas do mercado tem provocado um aumento de disponibilidade de apartamentos de tipologias menores (T1 e T2), tipicamente destinados a quadros expatriados. Desta forma, mantém-se a tendência de níveis de procura pouco expressivos, tanto para venda como para arrendamento.
- Quanto aos preços de referência, houve um ajustamento em baixa, reflectindo-se uma maior descida do preço de arrendamento na ordem de 24% nos valores de venda prime, face aos valores praticados até ao início de 2016, situando-se actualmente nos 6.500 USD/m2.
- O sector hoteleiro depende quase em exclusivo do sector corporativo, em especial empresas ligadas ao sector petrolífero, situação que se tem reflectido nos principais indicadores de operação, com especial efeito nos hotéis;
- Luanda e Talatona por exemplo, registam uma taxa de ocupação média de aproximadamente 50%;
- Em 2019 assistimos a uma redução de 20% do preço médio por quarto vendido;
- Nos últimos anos surgiram poucas novas unidades hoteleiras em Luanda. Contudo, o Plano de Desenvolvimento Nacional 2018-2022 aponta o sector do turismo como uma das apostas estratégicas do Executivo para os próximos anos.
